Конечная цена для потребителя формируется из многих факторов, в том числе из расходов на логистику и хранение продукции. Однако для кого-то аренда складских комплексов обходится недорого, а кто-то вынужден отдавать за это немалые деньги. При чём зачастую дело даже не в «размере» поставщиков и торговых сетей.
Рост цен не заметить невозможно. Поэтому зачастую магазины крупных сетей оказываются под прицелом не только недовольных потребителей, но и ФАС. Если в марте основной причиной повсеместного повышения стоимости товаров называли падение курса рубля, то сейчас это списывают на транспортные издержки и логистические расходы.
Стоимость аренды складских помещений тоже повысилась. Дороже всего хранение товаров обходится крупным онлайн-ритейлерам. А вот представители сетей, которые на рынке находятся давно, здесь в более выигрышном положении. Их вопрос повышения стоимости аренды почти не коснулся.
Ставки растут не для всех
Knight Frank заявляет, что стоимость аренды одного квадратного метра склада класса А на конец первого квартала 2022 года составляла примерно 5,5 тыс. рублей в год. CORE.XP приводит несколько другие данные. По их информации цена примерно 6-6,2 тыс. рублей в год. Nikoliers оценивает ставку также в 6,2 тыс. рублей.
Однако стоит учитывать, что эти ставки показывают лишь ту стоимость аренды, которая была зафиксирована в договорах за конкретный период времени (первый квартал 2022 г.). Соответственно, оценивать всю картину рынка по этим данным не стоит.
Для складского хранения характерна длительная аренда. То есть арендодатель и арендатор, как правило, заключают договор на 5-7 лет. Поэтому значительная часть площадей была сдана уже давно и по цене, которая существенно меньше, чем приведённые минимальные 5,5 тыс.
То есть договор, заключённый в 2019 году, даже с индексацией в 4-5% в год, всё равно обходится дешевле арендатору, чем если бы он его заключал сейчас, когда ставки повысились на 42% только по итогам 2021 года.
Средняя цена аренды складов, находящихся за МКАДом, составляет 4,5-7 тыс. рублей в год без учёта НДС. При этом объём качественных складских площадей на конец 2021 года составлял 18,814 млн м2 в Москве и Московской области. А свободные склады практически отсутствуют.
Учитывая, что минимальный срок аренды чаще всего составляет 5 лет, сейчас действуют договоры, которые были заключены ещё в 2017 и позже. Большая часть площадей по данным Knight Frank была арендована до 2021 года, то есть до роста ставок. И лишь около миллиона квадратных метров были сданы в аренду в 2021, по цене от 5,5 тыс. руб. за квадрат.
Эти ставки актуальны для комплексов класса А, расположенных за МКАДом. На рынке есть и более дорогие площади. Это в первую очередь небольшие склады в черте города, стоимость которых может доходить до 15 тыс. рублей за квадрат в год. К тому же есть мультитемпературные склады, аренда которых стоит дороже, чем сухих. В среднем их ставка оценивается в 8-8,5 тыс. руб.
Субаренда
На рынке всё популярнее становится субаренда. Компании, которые арендовали помещения до повышения ставок по низким ценам пересдают их сейчас в аренду по более высокой цене. Это, в свою очередь, влияет на разницу в ставках действующих договоров. Субаренда всё равно обходится дешевле, так как сдающие площади компании сами арендовали их по более низкой цене.
Ханяфи Хасянов, управляющий директор компании «Мультиколд», полагает, что арендаторы сухих складов, у которых по какой-то причине площади сейчас простаивают, будут искать варианты выхода из контрактов или сдавать помещения субарендаторам, даже по более низкой ставке, чем рыночная. В среднем, в московском регионе субаренда сейчас оценивается примерно в 5 тыс. рублей за м2 в год.
Часто в субаренду попадают склады, которые ранее компании взяли «про запас», с расчётом на дальнейшую перспективу расширения. Однако с учётом падения рынка и нынешней нестабильной ситуации, они вынуждены сокращать расходы.
Соответственно, вопрос с неиспользуемыми лишними квадратными метрами необходимо решать. В основном тут речь идёт о крупных онлайн-ритейлерах. Это, например, «Озон», «Яндекс.Маркет», «Сбер.Логистика».
Так, представитель «Озона» подтвердил Forbes, что сдача арендованных площадей компании в субаренду имеет место. «Сбер.Логистика» и «Яндекс.Маркет» не стали давать комментарии по этому вопросу.
Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна», говорит, что онлайн-ритейлеры сознательно занимали большие складские площади, чтобы выдавить конкурентов с рынка, предлагая более выгодные ставки. Однако теперь им приходится платить за это.
Иное положение сложилось у «Вайлдберриз». Дело в том, что существенная доля складских комплексов компании находится у неё в собственности, а не в аренде. По словам представителя ритейлера, они владеют 1,1 млн кв. м складских площадей, которые в основном были построены компанией самостоятельно.
Добавляет масла в огонь и тот факт, что большая часть площадей, арендуемых онлайн-ритейлерами, была взята ими в аренду в последние годы, в основном в 2020 и 2021. Соответственно, они арендовали склады по более высоким ставкам, нежели многие представители традиционного ритейла.
Некоторые участники рынка говорят о том, что старые договоры, срок действия которых истекает в ближайшее время, сейчас перезаключаются по ставкам ниже рыночных. Но по новым договорам собственники складов не торопятся предоставлять скидки. В целом арендаторы складов и не могут их просить, так как здесь нет рычагов давления.
Спрос на складскую недвижимость существенно превышает предложение, а значит собственник может без проблем сдать свои помещения по действующей рыночной цене кому-то другому.
BTS
Доля BTS-складов в последние годы заметно выросла. Built-to-suit — это строительство складского комплекса под запросы конкретного арендатора. Если в 2017 году на долю BTS приходилось всего 22,4%, то в 2020 она уже выросла до 50%, а в 2021 составила 43%.
На конец квартала текущего года аренда готовых помещений обходилась в 6-6,2 тыс. рублей за квадрат, строящихся — 6,5-7 тыс. рублей за м2. Повышение цены объясняется ростом стоимости стройматериалов. При этом выйти из договора строительства склада BTS практически невозможно.
Стоимость строительства BTS продолжает повышаться, ставки по ним уже превышают рыночные. Эта ситуация одинаково неприятна как для девелоперов, так и для заказчиков проекта. Но тем не менее компании, оказывающие услуги строительства складов типа built-to-suit, говорят, что проблем с завершением строительства нет.
Владелец «Мультиколд» Малхаз Аллазов говорит, что заказчики, которым важна их репутация, не откажутся от строительства. Иначе девелоперы в будущем, после окончания кризиса, потребуют, помимо банковских гарантий и предоплаты, дополнительное обеспечение.
На текущий момент, по мнению экспертов, BTS потеряло свою привлекательность, хотя выхода арендаторов из этих проектов и не наблюдается. Под угрозой оказались проекты built-to-suit, находящиеся на ранней стадии. Они приостанавливаются из-за подорожания строительства, повышения кредитных ставок, изменения направления работы заказчика или ухода с рынка.
В целом же строительство BTS заморозить сложнее, так как оно полностью регламентируется индивидуальными условиями контрактов. Однако на ранних этапах эти условия можно скорректировать с учётом текущей экономической ситуации.
Что с маркетплейсами?
Маркетплейсы оказались в невыгодном положении. У них выросли расходы не только на хранение, но и на транспорт. И они будут «перекладывать это на конечного потребителя» — по словам Дмитрия Томилина из «Этерны». Разумеется, это означает, что потребителей ждёт неизбежное повышение цен на товары, представленные на маркетплейсах.
В среднем доля складских расходов в цене того или иного товара составляет 2,5%. Но многое зависит от способа продажи этого товара. Если продажи ведутся через собственную сеть производителя, то процент небольшой, а если через маркетплейсы, то на складские услуги может закладываться до 30%.
Так, крупнейшие российские маркетплейсы — «Озон», «Вайлдберриз» и «Яндекс.Маркет» — недавно повысили комиссию для своих продавцов.
Варианты решения
Участники рынка сходятся во мнении, что онлайн-ритейлерам придётся искать новые способы, чтобы оптимизировать затраты на логистику. И одно из таких решений как раз сдача площадей в субаренду, что сейчас и наблюдается на рынке. Но и это тоже не панацея, потому как субаренда регламентируется возможностями договора с арендатором. А собственник не всегда разрешает сдавать свои площади субарендаторам.
Скидка по договорам аренды в ближайшее время вряд ли будет возможна. По мнению участников рынка, для этого должно освободиться по меньшей мере 10% складских площадей, что на текущий момент нереально. Есть вероятность, что количество вакансий приблизится к 10% в следующем году. Но далеко не все уверены, что это действительно произойдёт.
Создано по материалам Forbes. Ознакомиться с подробной статьёй можно здесь:
